Nội quy ban quản lý chung cư imperia garden

PHỤ LỤC X
BẢN NỘI QUY QUẢN LÝ SỬ DỤNG CHUNG CƯ
Dự án tổ hợp văn phòng, nhà ở cao cấp kết hợp dịch vụ thương mại HBI
(Kèm theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số ……., ngày ……..tháng ……… năm ………)
CHƯƠNG I
CÁC QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Định nghĩa và diễn giải
1. Các thuật ngữ được sử dụng trong Bản Nội Quy Quản Lý Sử Dụng Chung Cư này (“Bản Nội Quy”) sẽ có ý nghĩa như sau:
a. “Ban Quản Trị” bao gồm các thành viên do Hội Nghị Chung Cư bầu ra và được cơ  quan nhà nước có thẩm quyền công nhận phù hợp với quy định của pháp luật hiện  hành.
b. “Bản Nội Quy” là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư này và các sửa đổi, bổ sung tùy từng thời điểm.
c. “Căn Hộ” là một căn hộ trong Tòa Nhà.
d. “Chủ Đầu Tư” là Công ty Cổ phần HBI là chủ đầu tư của Dự án “Tổ hợp văn phòng, nhà ở cao cấp kết hợp dịch vụ thương mại HBI” tại số 203 Nguyễn Huy Tưởng, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội theo Giấy  chứng nhận đầu tư số 01121001688 do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày  18 tháng 03 năm 2014.
e. “Chủ Sở Hữu Căn Hộ” là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với một hoặc nhiều Căn Hộ trên cơ sở: (i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản găn liền với đất hoặc tên gọi khác theo quy định của pháp luật (“Giấy Chứng Nhận”) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; hoặc (ii) hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế phù hợp với quy định của pháp luật và Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ trong trường hợp Căn Hộ chưa được cấp Giấy Chứng Nhận; và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
f. “Cư Dân” bao gồm các Chủ Sở Hữu Căn Hộ và Những Người Cư Ngụ Khác trong
Khu Chung Cư.
g. “Doanh Nghiệp Quản Lý” là đơn vị cung cấp các dịch vụ quản lý và vận hành Khu
Chung Cư theo hợp đồng ký với Chủ Đầu Tư hoặc Ban Quản Trị.
h. “Khu Chung Cư” có nghĩa là toàn bộ Khối (Khu) nhà A và Khối (Khu) nhà B tọa lạc trên Dự Án được xây dựng phù hợp với Giấy phép xây dựng số 61/GPXD-SXD do Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cấp ngày 31 tháng 12 năm 2014.
i. “Hội Nghị Chung Cư” là hội nghị có sự tham gia của Cư Dân trong Khu Chung Cư do Chủ Đầu Tư chủ trì triệu tập lần đầu, và Ban Quản Trị chủ trì triệu tập các lần tiếp theo được quy định cụ thể tại Bản Nội Quy này.

1

j. “Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ” là hợp đồng ký giữa Chủ Đầu Tư và Chủ Sở Hữu Căn Hộ để chuyển nhượng quyền sở hữu Căn Hộ từ Chủ Đầu Tư sang Chủ Sở Hữu Căn Hộ.
k. “Những Người Cư Ngụ Khác” là những người sử dụng, thành viên gia đình hoặc người giúp việc (nếu có) của Chủ Sở Hữu Căn Hộ, khách thăm, người được mời của Chủ Sở Hữu Căn Hộ, bên đi thuê, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê lại, người có hộ khẩu tạm trú, thường trú hợp pháp tại mỗi Căn Hộ trong Khu Chung Cư hoặc bất kỳ người nào khác mà Chủ Sở Hữu Căn Hộ cho phép được vào hay sống trong hay ngụ tại hay sử dụng Căn Hộ dưới bất kỳ hình thức nào, dù ngắn hạn hay dài hạn.
l. “Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư” là phần diện tích và không gian trong khuôn viên Khu Chung Cư, ngoài Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Sở Hữu Căn Hộ, Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Thứ Ba và Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Đầu Tư và các trang thiết bị công cộng thuộc sở hữu, sử dụng chung như được liệt kê tại Khoản 3 Điều 15 Bản Nội Quy này
m. “Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Sở Hữu Căn Hộ” hoặc “Phần Sở Hữu Riêng Của Bên B” là phần Diện Tích Sử Dụng Căn Hộ được quy định tại Khoản 1 Điều 2 Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ và các trang thiết bị kỹ thuật gắn liền với Căn Hộ, như được xác định chi tiết tại Phụ Lục II của Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ.
n. “Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Đầu Tư” hoặc “Phần Sở Hữu Riêng Của Bên A” là diện tích và khu vực trong Khu Chung Cư thuộc quyền sở hữu riêng của Chủ Đầu Tư, nhưng Chủ Đầu Tư không bán mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh và Chủ Đầu Tư cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán như quy định tại Khoản 2 Điều 15 của Bản Nội Quy này.
o. “Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Thứ Ba” là phần diện tích và khu vực thuộc quyền sở hữu riêng của Chủ Đầu Tư được chuyển nhượng cho bên thứ ba.
p. “Phí Quản Lý” nghĩa là các khoản phí và chi phí phải thanh toán cho các dịch vụ quản lý và vận hành như được quy định tại Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ và Bản Nội Quy này.
q. “Quỹ Bảo Trì” có nghĩa là khoản tiền phí bảo trì do các chủ sở hữu căn hộ phải đóng góp và sử dụng để phục vụ cho việc bảo trì Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư phù hợp với quy định của Nội Quy này.
r. “Tòa Nhà” có nghĩa là một tòa nhà chung cư tại Khu Chung Cư.
2. Các thuật ngữ viết hoa khác được sử dụng trong Bản Nội Quy này có nghĩa như được quy định trong Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ, trừ khi Bản Nội Quy này có quy định khác.
Điều 2. Phạm vi và đối tượng áp dụng
1. Bản Nội Quy này quy định các nội dung về quản lý, vận hành và sử dụng Khu Chung Cư thuộc Dự Án được áp dụng đối với Cư Dân, Chủ Đầu Tư và các cá nhân, tổ chức khác liên quan đến quản lý sử dụng Khu Chung Cư.
2. Tất cả các Chủ Sở Hữu Căn Hộ thuộc Khu Chung Cư đều đã được cung cấp bản sao của

2

Bản Nội Quy như là một Phụ Lục đính kèm của Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ, và có nghĩa vụ tôn trọng, tuân thủ nghiêm túc, thực hiện đúng và đảm bảo Những Người Cư Ngụ Khác cũng như những người nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với Căn Hộ từ Chủ Sở Hữu Căn Hộ, sẽ tôn trọng, tuân thủ nghiêm túc, và thực hiện đúng Bản Nội Quy này. Những Người Cư Ngụ Khác phải ký các cam kết vì mục đích nói trên khi Ban Quản Trị (hoặc Chủ Đầu Tư trong thời gian chưa thành lập Ban Quản Trị) có yêu cầu.
3. Bản Nội Quy này cũng sẽ được áp dụng để giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan tới việc quản lý, vận hành và sử dụng Khu Chung Cư. Trong trường hợp có mâu thuẫn giữa Bản Nội Quy này và các văn bản riêng biệt được ký kết giữa Chủ Đầu Tư và Chủ Sở Hữu Căn Hộ, bao gồm cả Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ, thì các văn bản đó sẽ được ưu tiên áp dụng để giải quyết tranh chấp giữa Chủ Sở Hữu Căn Hộ và Chủ Đầu Tư.
4. Đối với những vấn đề Bản Nội Quy này không quy định thì tuân theo quy định của các văn bản pháp luật có liên quan.
Điều 3. Thẩm quyền sửa đổi và bổ sung
Tùy theo yêu cầu thực tế, Bản Nội Quy này có thể được Hội Nghị Chung Cư sửa đổi hay điều chỉnh tùy từng thời điểm với điều kiện: (i) thông báo cuộc họp phải đính kèm báo cáo đầy đủ về đề xuất sửa đổi; (ii) các điều chỉnh đó không trái pháp luật; và (iii) việc sửa đổi được chấp thuận với 50% tổng số phiếu biểu quyết tại một cuộc họp Hội Nghị Thường Niên hoặc Hội Nghị Bất Thường được tổ chức hợp lệ theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 dưới đây.
Điều 4. Trách nhiệm của Chủ Đầu Tư
1. Quản lý vận hành Khu Chung Cư (trực tiếp hoặc thông qua đơn vị thứ ba) kể từ khi đưa Tòa Nhà trong Khu Chung Cư này vào sử dụng cho đến khi Ban Quản Trị được thành lập.
2. Chỉ định Doanh Nghiệp Quản Lý trong thời gian Hội Nghị Chung Cư đầu tiên chưa được triệu tập và đề xuất Doanh Nghiệp Quản Lý để Hội Nghị Chung Cư thông qua.
3. Thu (hộ), quản lý và và bàn giao Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung theo thỏa thuận tại Điều 3 Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ và Điều 10 của Bản Nội Quy này;
4. Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài Khu Chung Cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định (nếu có);
5. Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong Căn Hộ, Tòa Nhà, Khu Chung Cư và tại Phần Sở Hữu Chung cho người sử dụng khi bàn giao Căn Hộ;
6. Bàn giao 01 (một) bộ bản vẽ hoàn công và hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụng Khu Chung Cư đối với Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư cho Doanh Nghiệp Quản Lý hoặc Ban Quản Trị lưu giữ;
7. Bàn giao Hồ sơ bảo trì (được nêu dưới đây), Quỹ Bảo Trì, các giấy tờ, tài liệu, và các công việc cần thiết khác cho Ban Quản Trị sau khi Ban Quản Trị được thành lập.
8. Chủ trì tổ chức Hội Nghị Chung Cư lần đầu và cử người tham gia Ban Quản Trị theo quy định tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành Quy chế này kèm theo quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ký ngày 28/5/2008 (gọi tắt là “Quy chế 08”).

3

9. Sau khi đã thông báo cho Cư Dân bằng văn bản biết trước ít nhất 03 (ba) ngày về hình thức xử lý, được quyền yêu cầu Doanh Nghiệp Quản Lý hoặc yêu cầu các nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các công trình tiện ích khác nếu Cư Dân vi phạm nghiêm trọng Quy chế 08 hoặc vi phạm các quy định tại Điều 13 Bản Nội Quy này.
10. Không sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong Tòa Nhà so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
11. Không sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong Tòa Nhà theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong Tòa Nhà.

CHƯƠNG II
CƠ CẤU TỔ CHỨC QUẢN LÝ TỔ HỢP CHUNG CƯ

Điều 5. Hội nghị Chung Cư
1. Trong thời hạn không quá 12 (mười hai) tháng kể từ ngày Khu Chung Cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có từ 50% Căn Hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ Đầu Tư giữ lại) thì Chủ Đầu Tư có trách nhiệm chủ trì và phối hợp với Cư Dân của Khu Chung Cư và cơ quan chính quyền địa phương tổ chức Hội Nghị Chung Cư lần đầu để bầu Ban Quản Trị, thông qua Bản Nội Quy và thông qua việc lựa chọn Doanh Nghiệp Quản Lý do Chủ Đầu Tư đề xuất.
2. Hội nghị Chung Cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng Khu Chung Cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Bản Nội Quy này tại từng thời điểm. Hội nghị Chung Cư quyết định các vấn đề sau:
a. Đề cử và bầu Ban Quản Trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban Quản Trị trong trường hợp tổ chức Hội Nghị Bất Thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban Quản Trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban Quản Trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban Quản Trị;
b. Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản Nội Quy;
c. Thông qua việc lựa chọn Doanh Nghiệp Quản Lý;
d. Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện; và
e. Quyết định các vấn đề khác có liên quan đến việc quản lý, vận hành Khu Chung Cư.
3. Hội Nghị Chung Cư được tổ chức mỗi năm 01 (một) lần (“Hội Nghị Thường Niên”), trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức hội nghị bất thường (“Hội Nghị Bất Thường”), được tổ chức cho cả Khu Chung Cư, khi có Cư Dân (các Chủ Sở Hữu Căn Hộ và cả Những Người Cư Ngụ Khác theo ủy quyền của các Chủ Sở Hữu Căn Hộ) đại diện cho ít

4

nhất trên 50% tổng số Căn Hộ trong Khu Chung Cư đề nghị bằng văn bản (có ký tên xác nhận) hoặc khi Ban Quản Trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của Cư Dân đại diện cho ít nhất 30% tổng số Căn Hộ trong Khu Chung Cư. Cho mục đích của điều khoản này, mỗi Căn Hộ sẽ chỉ được tính một phiếu đề nghị.
4. Ban Quản Trị chịu trách nhiệm chuẩn bị chương trình, nội dung và tài liệu cuộc họp; xác định thời gian, địa điểm họp và gửi thông báo đến Cư Dân chậm nhất là 07 (bảy) ngày trước ngày khai mạc Hội Nghị Chung Cư. Không có công việc nào được giải quyết tại Hội Nghị Chung Cư ngoại trừ những vấn đề được ghi rõ trong thông báo mời họp.
5. Mỗi Tòa Nhà phải cử đại biểu tham dự Hội Nghị Chung Cư, Hội Nghị Chung Cư chỉ được tiến hành khi có số lượng đại biểu tham dự của mỗi Tòa Nhà đại diện cho ít nhất 10% tổng số Căn Hộ trong Tòa Nhà đó. Nếu Hội Nghị Chung Cư không thể tổ chức do không có đủ số thành phần tham dự cần thiết thì sẽ được hoãn lại vào ngày và giờ đúng một tuần lễ sau ngày và giờ của cuộc họp ban đầu.Trong trường hợp này, nếu số người dự họp vẫn không đủ tỷ lệ theo yêu cầu tại Điều này thì Hội Nghị Chung Cư đó vẫn có thể được tiến hành tùy thuộc vào quyết định của Ban Quản Trị.
6. Mọi quyết định của Hội nghị Chung Cư được thông qua phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu (ngoại trừ các trường hợp cụ thể được nêu tại Điều 3 trên đây) và được xác lập bằng văn bản, có chữ ký của thành viên Ban Quản Trị. Quyền biểu quyết của Cư Dân và Chủ Đầu Tư sẽ được tính theo đơn vị diện tích của Phần Sở Hữu Riêng Của Cư Dân và Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Đầu Tư (01 m2 diện tích được 01 phiếu biểu quyết). Các quyết định của Hội Nghị Chung Cư được lưu cùng với biên bản họp tại trụ sở làm việc của Ban Quản Trị..
Điều 6. Ban Quản Trị
1. Ban Quản Trị là cơ quan đại diện cho Cư Dân của Khu Chung Cư, bao gồm đại diện các Chủ Sở Hữu Căn Hộ (do Hội Nghị Chung Cư bầu ra), và đại diện Chủ Đầu Tư hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý.
2. Trách nhiệm và quyền hạn của Ban Quản Trị:
a. Thông báo triệu tập, tổ chức và chủ trì Hội Nghị Chung Cư theo quy định tại Điều 5 Bản Nội Quy này; báo cáo Hội Nghị Chung Cư kết quả công tác quản lý sử dụng Khu Chung Cư trong thời gian giữa hai kỳ Hội Nghị Chung Cư;
b. Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Cư Dân trong việc sử dụng Khu Chung Cư; kiểm tra đôn đốc Cư Dân thực hiện đúng Bản Nội Quy này và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng Khu Chung Cư;
c. Tạo điều kiện để Doanh Nghiệp Quản Lý hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung Hợp Đồng Quản Lý đã ký kết;
d. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của Cư Dân liên quan tới việc quản lý sử dụng Khu Chung Cư để phản ánh với Doanh Nghiệp Quản Lý, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;
e. Ký kết hợp đồng để cung cấp các Dịch Vụ Quản Lý tại Khu Chung Cư (“Hợp Đồng Quản Lý”) với Doanh Nghiệp Quản Lý và hợp đồng để cung cấp các dịch vụ bảo trì

5

Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư (“Hợp Đồng Bảo Trì”) với doanh nghiệp bảo trì có tư cách pháp nhân và có ngành nghề kinh doanh phù hợp (“Doanh Nghiệp Bảo Trì”). Việc lựa chọn các doanhnghiệp này phải được thông qua tại Hội Nghị Chung Cư);
f. Theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì Khu Chung Cư theo nội dung các Hợp Đồng Quản Lý và Hợp Đồng Bảo Trì đã ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý Hợp Đồng Quản Lý với Doanh Nghiệp Quản Lý và Hợp Đồng Bảo Trì với Doanh Nghiệp Bảo Trì;
g. Trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho Doanh Nghiệp Quản Lý thu Phí Quản Lý;
h. Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì Khu Chung Cư do Doanh Nghiệp Quản Lý và Doanh Nghiệp Bảo Trì thực hiện theo các hợp đồng đã ký kết; báo cáo Hội Nghị Chung Cư tình hình sử dụng tài chính của Khu Chung Cư theo quy định tại điểm a khoản này.
i. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong Khu Chung Cư được giao quản lý;
j. Định kỳ 06 (sáu) tháng một lần, Ban Quản Trị lấy ý kiến của Cư Dân để làm cơ sở đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của Doanh Nghiệp Quản Lý và chất lượng dịch vụ bảo trì của Doanh Nghiệp Bảo Trì;
k. Thực hiện các công việc khác do Hội Nghị Chung Cư giao;
l. Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban Quản Trị theo quyết định của Hội Nghị Chung Cư;
m. Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban Quản Trị;
n. Sử dụng đúng mục đích Phí Quản Lý và Quỹ Bảo Trì Khu Chung Cư. Cử nhân sự chuyên trách quản lý sổ sách tài chính đảm bảo công khai, minh bạch, rõ ràng, các khoản thu, chi phải có chứng từ, hóa đơn. Ban Quản Trị phải cam kết sử dụng các nguồn kinh phí quản lý nhằm phục vụ cho lợi ích chung của Cư Dân thuộc Khu Chung Cư. Trường hợp thất thoát tài chính hoặc xảy ra vi phạm liên quan, Ban Quản Trị phải chịu trách nhiệm trước Hội Nghị Chung Cư và trước pháp luật; nghiêm cấm việc sử dụng không đúng mục đích nguồn Phí Quản Lý và Quỹ Bảo Trì;
o. Hòa giải tranh chấp giữa các Cư Dân, tổ chức các cuộc họp để cư dân góp ý các cá nhân vi phạm các quy định của quy chế này đồng thời báo cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
3. Ban Quản Trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số dựa trên số thành viên tham dự cuộc họp. Ban Quản Trị họp định kỳ 03 (ba) tháng một lần hoặc có thể họp bất thường khi có yêu cầu của Trưởng ban và ít nhất 30% tổng số thành viên Ban Quản Trị hoặc trên 50% tổng số thành viên Ban Quản Trị yêu cầu. Cuộc họp Ban Quản Trị chỉ được tiến hành khi có trên 2/3 (hai phần ba) tổng số thành viên tham dự. Mọi quyết định của Ban Quản Trị chỉ có hiệu lực khi được thông qua theo nguyên tắc quá bán. Trong

6

trường hợp số phiếu bằng nhau thì lá phiếu của Trưởng ban có tính chất quyết định.
4. Ban Quản Trị có thể được bầu từ 05 (năm) đến 15 (mười lăm) thành viên, tuỳ theo điều kiện cụ thể và quyết định của Hội Nghị Chung Cư, có thể có thành viên dự bị. Cơ cấu Ban Quản Trị gồm 01 (một) Trưởng ban, 01 (một) hoặc 02 (hai) Phó ban, trong đó có 01 (một) Phó ban là thành phần do Chủ Đầu Tư hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý cử tham gia Ban Quản Trị. Nhiệm kỳ của mỗi thành viên Ban Quản Trị tối đa là 03 (ba) năm kể từ ngày Uỷ ban nhân dân quận Thanh Xuân ký quyết định công nhận và có thể tái bổ nhiệm.
5. Trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày làm việc kể từ ngày được Hội Nghị Chung Cư thông qua kết quả bầu chọn, Ban Quản Trị có trách nhiệm đăng ký tại Ủy ban nhân quận Thanh Xuân để được công nhận. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban Quản Trị là 03 (ba) năm kể từ ngày được Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân ký quyết định công nhận..
6. Khi Chủ Đầu Tư hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý sáp nhập hoặc chuyển quyền lợi và nghĩa vụ sang doanh nghiệp khác thì doanh nghiệp này có trách nhiệm cử người tham gia vào Ban Quản Trị. Chủ Đầu Tư có thể rút khỏi Ban Quản Trị khi Ban Quản Trị đã hoạt động tốt và công tác quản lý sử dụng Khu Chung Cư đã đi vào nề nếp và được Hội Nghị Chung Cư, Uỷ ban nhân dân quận Thanh Xuân chấp thuận.
7. Trong thời gian đương nhiệm, nếu một thành viên Ban Quản Trị nào không còn là Cư Dân của Khu Chung Cư hoặc không thể tham gia vì bất kỳ lý do gì thì người này sẽ bị từ nhiệm không điều kiện và sẽ được thay thế bằng một thành viên dự bị (nếu có) hoặc Ban Quản Trị sẽ tổ chức Hội Nghị Bất Thường để Cư Dân bầu thành viên mới thay thế.

 

CHƯƠNG III
QUẢN LÝ VẬN HÀNH KHU CHUNG CƯ

Điều 7. Doanh Nghiệp Quản Lý
1. Doanh Nghiệp Quản Lý là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý được ký kết hợp đồng thực hiện nhiệm vụ cung cấp dịch vụ quản lý vận hành Khu Chung Cư này đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định.
2. Lựa chọn Doanh Nghiệp Quản Lý:
a. Trong thời gian chưa thành lập Ban Quản Trị, Chủ Đầu Tư toàn quyền lựa chọn Doanh Nghiệp Quản Lý và ký, nghiệm thu, thanh toán và thanh lý Hợp Đồng Quản Lý.
b. Sau khi Ban Quản Trị được thành lập, Ban Quản Trị sẽ tiếp nhận toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Chủ Đầu Tư trong Hợp Đồng Quản Lý đã ký kết với Doanh Nghiệp Quản Lý trong trường hợp Hợp Đồng Quản Lý chưa hết hạn, trừ những trách nhiệm liên quan đến vi phạm hợp đồng của Chủ Đầu Tư với Doanh nghiệp quản lý.
c. Đề xuất lựa chọn Doanh Nghiệp Quản Lý để Hội Nghị Chung Cư được triệu tập lần thứ nhất thông qua.
Điều 8. Dịch Vụ Quản Lý
1. Phạm vi công việc mà Doanh Nghiệp Quản Lý phải thực hiện theo Hợp Đồng Quản Lý ký

7

với Chủ Đầu Tư/ Ban Quản Trị bao gồm:
a. Thực hiện việc quản lý vận hành Khu Chung Cư, bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước,máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho Khu Chung Cư hoạt động bình thường, chịu trách nhiệm giám sát việc cung cấp dịch vụ của các đơn vị ký hợp đồng phụ này. Tuy nhiên, công tác duy trì an ninh trật tự (bảo vệ) chỉ có thể phòng ngừa, hạn chế và ngăn chặn những rủi ro về an ninh trật tự, không có nghĩa là sự bảo đảm an toàn tuyệt đối về người/tài sản của Cư Dân. Doanh Nghiệp Quản Lý không chịu trách nhiệm đối với những mất mát, thiệt hại, rủi ro về người và tài sản xảy ra đối với Cư Dân, trừ trường hợp do lỗi của Doanh Nghiệp Quản Lý và tại những khu vực Doanh Nghiệp Quản Lý cung cấp dịch vụ trông giữ. Cư Dân phải có ý thức bảo vệ và tự chịu trách nhiệm đối với tài sản riêng của mình và phối hợp với Chủ Đầu Tư, Ban Quản Trị, Doanh Nghiệp Quản Lý, đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc bảo vệ tài sản chung của Khu Chung Cư, phòng ngừa và ngăn chặn các vi phạm (trộm, cướp, mất cắp, gây rối an ninh trật tự …);
b. Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho Cư Dân khi bắt đầu sử dụng Khu Chung Cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc Phần Sở Hữu Riêng Của Cư Dân vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong Khu Chung Cư; hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong Khu Chung Cư cho Cư Dân;
c. Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết các bộ phận của Khu Chung Cư cũng như trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung để bảo đảm công tác quản lý vận hành Khu Chung Cư;
d. Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho Cư Dân tại Khu Chung Cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong Khu Chung Cư bị hư hỏng đảm bảo cho Khu Chung Cư hoạt động được bình thường, chi phí được trích từ Quỹ Bảo Trì. Những trường hợp liên quan đến kết cấu chịu lực, kiến trúc chung của Khu Chung Cư phải báo cáo ngay cho Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư (trong giai đoạn Ban Quản Trị chưa được thành lập) và đề xuất biện pháp xử lý nhanh chóng kịp thời;
e. Thu Phí Quản Lý hàng tháng theo quy định khi được Chủ Đầu Tư (trong giai đoạn Ban Quản Trị chưa được thành lập) hoặc Ban Quản Trị uỷ quyền;
f. Thực hiện quản lý Quỹ Bảo Trì theo quy định của pháp luật và quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; có trách nhiệm thực hiện theo chuyên môn hoặc lựa chọn đơn vị thực hiện các công việc bảo trì theo định kỳ đối với phần sở hữu chung, công trình công cộng, chi phí thanh toán được trích từ Quỹ Bảo Trì nêu trên;
g. Sau khi đã thông báo bằng văn bản trước trước ít nhất 03 (ba) ngày cho Cư Dân tại Khu Chung Cư, có quyền tự đề nghị (trong giai đoạn Ban Quản Trị chưa thành lập) hoặc phối hợp với Ban Quản Trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung

 

8

 

cấp nếu Cư Dân không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn Phí Quản Lý hàng tháng và vi phạm các quy định tại Điều 13 Bản Nội Quy này mà không khắc phục;
h. Định kỳ 06 (sáu) tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành Khu Chung Cư với Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư (trong giai đoạn Ban Quản Trị chưa được thành lập) và phối hợp với Chủ Đầu Tư/Ban Quản Trị lấy ý kiến của Cư Dân về việc cung cấp dịch vụ quản lý cho Khu Chung Cư;
i. Phối hợp với Ban Quản Trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và các vấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành Khu Chung Cư;
j. Sử dụng đúng mục đích Phí Quản Lý và Quỹ Bảo Trì;
k. Kiểm tra, đôn đốc Cư Dân trong việc tuân thủ Bản Nội Quy này;
l. Thực hiện quản lý việc khai thác, sử dụng, duy tu, bảo dưỡng hạ tầng cơ sở, hạ tầng kỹ thuật và toàn bộ các công trình công cộng, các phần diện tích và không gian thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư theo sự ủy quyền hoặc thỏa thuận với Chủ Đầu Tư/Ban Quản Trị;
m. Các công việc khác theo quy định tại Hợp Đồng Quản Lý.
n. Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư (trong thời gian Ban Quản Trị chưa được thành lập) có thể điều chỉnh phạm vi các dịch vụ quản lý vận hành Khu Chung Cư nêu tại Khoản 2 Điều này một cách hợp lý vào từng thời điểm khác nhau.
2. Doanh Nghiệp Quản Lý được ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ (nếu có) để thực hiện dịch vụ quản lý theo quy định tại Khoản 2 Điều này; giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành Tòa nhà đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký. Doanh nghiệp quản lý vận hành Tòa nhà có thể trực tiếp thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các phần việc quản lý vận hành Tòa nhà và các công việc được ủy quyền theo Hợp Đồng Quản Lý, những nội dung công việc không thuộc chức năng công ty và vượt quá phạm vi được ủy quyền theo Hợp Đồng Quản Lý thì Doanh Nghiệp Quản Lý có trách nhiệm báo cáo Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư (trong thời gian chưa thành lập Ban Quản Trị) và đề xuất phương án xử lý, liên hệ đơn vị có chức năng thực hiện sau khi đã được Chủ Đầu Tư thông qua.

CHƯƠNG IV
BẢO TRÌ KHU CHUNG CƯ

Điều 9. Nguyên tắc bảo trì
1. Cư Dân thực hiện và chịu toàn bộ chi phí cho việc bảo trì và sửa chữa Phần Sở Hữu Riêng Của Cư Dân. Cư Dân có trách nhiệm đóng góp đầy đủ khoản Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung theo quy định.
2. Việc bảo trì Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do Doanh Nghiệp Quản Lý thực hiện và phải tuân thủ theo chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

 

11

 
3. Công tác bảo trì Khu Chung Cư phải đảm bảo an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, nhằm duy trì những đặc trưng kiến trúc, kết cấu, công năng của Khu Chung Cư và đảm bảo công trình được vận hành và khai thác phù hợp yêu cầu của thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng, bao gồm nhưng không giới hạn ở các công việc sau:
a. Thực hiện công tác kiểm tra thường xuyên để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp đối với Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung trong Khu Chung Cư.
b. Cung cấp hàng hóa và dịch vụ cho việc bảo dưỡng Khu Chung Cư và Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư bao gồm việc bảo dưỡng và thay thế: (i) máy phát điện, thang máy, máy điều hòa không khí cho Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư; (ii) thiết bị báo cháy, thiết bị chữa cháy, truyền hình mạch kín, đèn chiếu sáng, hệ thống thông gió; và (iii) hệ thống đường ống kỹ thuật (điện, nước, thông tin liên lạc, ống cấp gas v.v.) bên ngoài Căn Hộ.
c. Sửa chữa bất kỳ hư hỏng hay khiếm khuyết nào của Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư trừ khi hư hỏng hay khiếm khuyết đó là do các Cư Dân gây ra nhằm khôi phục chất lượng ban đầu của Khu Chung Cư.
Điều 10. Quản lý tài chính
1. Toàn bộ kinh phí bảo trì tạo thành quỹ bảo trì (“Quỹ Bảo Trì”) và được gửi vào một tài khoản tiền gửi tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn. Trong thời gian chưa có Ban Quản Trị, Chủ Đầu Tư chịu trách nhiệm thu và quản lý Quỹ Bảo Trì để duy trì hoạt động quản lý chung cho Khu Chung Cư.
2. Khi Ban Quản Trị được thành lập, Chủ Đầu Tư sẽ bàn giao lại Quỹ Bảo Trì và khoản tiền Phí Quản Lý hàng tháng đã thu mà chưa chi tiêu hết cùng các sổ sách liên quan và tài khoản tiền gửi cho Ban Quản Trị. Ban Quản Trị quản lý Quỹ Bảo Trì với hình thức đồng chủ tài khoản (chủ tài khoản gồm Trưởng Ban Quản Trị và một thành viên do Ban Quản Trị cử ra) để quản lý và sử dụng Quỹ Bảo Trì theo quy định của Bản Nội Quy này và quy định của pháp luật. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào Quỹ Bảo Trì.
3. Quỹ Bảo Trì chỉ dùng cho các công việc được nêu tại Khoản 3 Điều 9 và thanh toán cho các chi phí trong việc bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa đột xuất, lắp đặt, xây mới các công
trình hạ tầng kỹ thuật hoặc các công tác duy tu, bảo dưỡng khác nhằm phụ vụ lợi ích cho Cư Dân sinh sống trong Khu Chung Cư.
4. Ban Quản Trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội Nghị Chung Cư thông qua hàng năm. Việc sử dụng Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội Nghị Chung Cư.
5. Thành viên Ban Quản Trị có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định thì bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

 

10

 
Điều 11. Lưu trữ hồ sơ Khu Chung Cư
1. Các hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng đối với Khu Chung Cư (“Hồ Sơ Bảo Trì”), bao gồm:
a. Hồ sơ hoàn công công trình xây dựng (bao gồm: hồ sơ pháp lý và tài liệu quản lý chất lượng đối với Khu Chung Cư);
b. Sổ theo dõi quá trình vận hành và sử dụng Khu Chung Cư;
c. Quy trình bảo trì công trình xây dựng áp dụng đối với Khu Chung Cư;
d. Hồ sơ, tài liệu kiểm tra định kỳ công trình hoặc bộ phận, hạng mục công trình trong thời gian khai thác sử dụng Khu Chung Cư;
e. Các tiêu chuẩn kỹ thuật bảo trì công trình.
2. Ban Quản Trị có trách nhiệm lưu trữ và bảo quản Hồ Sơ Bảo Trì và cung cấp cho Doanh Nghiệp Quản Lý và Doanh Nghiệp Bảo Trì khi có yêu cầu. Hồ Sơ Bảo Trì phải được lưu giữ và bổ sung kịp thời những thay đổi của công trình Khu Chung Cư. Trường hợp chưa thành lập được Ban Quản Trị thì Chủ Đầu Tư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ và bàn giao cho Ban Quản Trị khi Ban này được thành lập.

CHƯƠNG V
CÁC QUY ĐỊNH ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CƯ DÂN

Điều 12. Quyền và nghĩa vụ của Cư Dân
1. Quyền và nghĩa vụ chung của Cư Dân
a. Cư Dân đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng chung Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư và chỉ được sử dụng Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư đúng với chức năng và quy định của Bản Nội Quy này.
b. Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến quản lý và sử dụng Khu Chung Cư;
c. Tuân thủ nghiêm túc và thực hiện đúng các hướng dẫn, và yêu cầu mà Chủ Đầu Tư, Ban Quản Trị và Doanh Nghiệp Quản Lý đưa ra có liên quan đến:
(i) Việc tuân thủ và thực hiện Bản Nội Quy này; và
(ii) Việc quản lý, điều hành và sử dụng các Căn Hộ, Tòa Nhà và Khu Chung Cư và mọi vấn đề có liên quan.
d. Đóng góp ý kiến cho Chủ Đầu Tư hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý hoặc Ban Quản Trị trong việc quản lý sử dụng Khu Chung Cư;
e. Tuân thủ và áp dụng các biện pháp phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật Việt Nam và quy định riêng của Doanh Nghiệp Quản Lý. Cam kết phối hợp chặt chẽ cùng với Doanh Nghiệp Quản Lý để thực hiện tốt các biện pháp đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy;
f. Thực hiện đúng các quy định vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; các quy định về sử dụng hệ thống điều hòa, thang máy, hệ thống ống xả rác, thoát hiểm và các hệ thống

 

11

 
khác có liên quan đến an toàn của Cư Dân và người thứ ba tại Khu Chung Cư, đồng thời phát hiện và thông báo kịp thời các hành vi vi phạm trong Khu Chung Cư;
g. Có trách nhiệm phối kết hợp chặt chẽ cùng với Chủ Đầu Tư hoặc đại diện của Chủ Đầu Tư, Ban Quản Trị, Doanh Nghiệp Quản Lý trong các hoạt động vì mục đích chung cho Tòa Nhà và Khu Chung Cư, các hoạt động mang tính xã hội không phục vụ mục đích kinh doanh thu lợi, các hoạt động do chính quyền địa phương hoặc các cơ quan quản lý có thẩm quyền phát động và yêu cầu; các buổi hướng dẫn, tập huấn, đọc hiểu và biết cách sử dụng hệ thống phòng cháy chữa cháy; các cuộc diễn tập phòng cháy và chữa cháy định kỳ của Khu Chung Cư…. mà Cư Dân có trách nhiệm và nghĩa vụ tham gia, thực hiện;
h. Tuân thủ nghiêm túc và thực hiện đúng mọi nghĩa vụ của mình theo Bản Nội Quy này, trường hợp có vi phạm thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật Việt Nam về các tổn thất và thiệt hại xảy ra cho các Căn Hộ khác và/hoặc Chủ Đầu Tư;
i. Thông báo ngay cho Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý về bất kỳ vi phạm nào đối với Bản Nội Quy của bất kỳ Cư Dân nào khác hay bất kỳ hành vi nào có ảnh hưởng nghiêm trọng hay gây hư hỏng, thiệt hại cho các Căn Hộ, Tòa Nhà và Khu Chung Cư hoặc hành vi có ảnh hưởng đến sự an toàn, an ninh trật tự chung, sức khỏe, vệ sinh môi trường của các Căn Hộ trong Khu Chung Cư mà mình biết hay phát hiện được;
j. Tạo điều kiện thuận lợi để Chủ Đầu Tư/Công Ty Quản Lý/Ban Quản Trị và/hoặc người có trách nhiệm thực hiện việc quản lý, vận hành Khu Chung Cư và bảo trì Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư được ra vào Căn Hộ vào những thời điểm hợp lý để xem xét tình trạng Căn Hộ, bảo trì, sửa chữa và nâng cấp Căn Hộ trong trường hợp khẩn cấp không thể báo trước hoặc trong trường hợp có sự báo trước ít nhất 24 (hai mươi tư) tiếng. Trường hợp những người được vào Căn Hộ nêu trên do lỗi của mình gây thiệt hại đến Căn Hộ thì Chủ Đầu Tư/Công Ty Quản Lý và người gây thiệt hại phải liên đới bồi thường toàn bộ thiệt hại cho người sở hữu Căn Hộ;
k. Cư Dân chỉ được sử dụng Căn Hộ của mình vào mục đích để ở trừ khi có sự chấp thuận của Ban Quản Trị và không được sử dụng cho bất kỳ mục đích bất hợp pháp nào có thể làm tổn hại đến danh tiếng của Khu Chung Cư. Cư Dân không được làm bất cứ điều gì có thể gây phiền phức hoặc gây khó chịu hoặc gây nguy hại đến những Cư Dân khác trong Tòa Nhà và/hoặc Khu Chung Cư hoặc trái với quy định của pháp luật.
l. Thực hiện việc đăng ký tạm vắng, tạm trú theo đúng quy định của pháp luật;
m. Thực hiện tốt các chính sách, chuẩn mực về gia đình và nếp sống văn hóa do chính quyền địa phương đưa ra. Thiết lập và duy trì, gìn giữ mối quan hệ tốt đẹp và sống hòa đồng với Cư Dân của các Căn Hộ khác. Khi có vấn đề phát sinh, bất đồng, hay không hài lòng, nên trực tiếp trao đổi với nhau một cách thẳng thắn trên tinh thần xây dựng và hợp lý, tránh to tiếng, cãi nhau, đánh nhau làm ảnh hưởng đến Cư Dân của các Căn Hộ khác;
n. Chịu trách nhiệm khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại đối với Phần

 

12

 
Sở Hữu Chung Khu Chung Cư, các công trình tiện ích, công trình công cộng trong Khu Chung Cư hoặc Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Sở Hữu khác khác bị hư hỏng do lỗi của mình gây ra.
o. Chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với những hư hại, tai nạn hay mất mát do mình gây ra cho nhân viên, khách hàng, khách mời hay bất kỳ bên thứ ba nào khác; tự chịu trách nhiệm quản lý tài sản và đồ dùng cá nhân của mình trong Căn Hộ;
p. Chỉ sử dụng các dịch vụ điện, nước, viễn thông, truyền hình cáp, …được Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư (trong thời gian chưa thành lập Ban Quản Trị) lựa chọn phù hợp với quy định tại Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ. Không được lắp đặt hoặc sử dụng các nguồn thay thế mà không được sự chấp thuận của Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư (trong thời gian chưa thành lập Ban Quản Trị);
q. Thông báo trong vòng 03 (ba) ngày cho Chủ Đầu Tư/Ban Quản Trị về bất kỳ sự thay đổi nào trong việc sử dụng Căn Hộ của Cư Dân như cho thuê, cho thuê lại, không sử dụng Căn Hộ từ 15 (mười lăm) ngày trở lên, với điều kiện phải đảm bảo rằng bất kỳ trường hợp thay đổi nào của Căn Hộ cũng sẽ không ảnh hưởng đến những Cư Dân khác và luôn đảm bảo tuân thủ theo đúng các quy định của Bản Nội Quy này;
r. Cung cấp một chìa khóa, mã số, thẻ từ dự phòng cho Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý để sử dụng trong trường hợp khẩn cấp. Chìa khóa này sẽ được đựng trong phong bì dán kín và được niêm phong có xác nhận của Chủ Sở Hữu Căn Hộ, đồng thời được lưu giữ tại két an toàn tại Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý. Chìa khóa này sẽ chỉ được sử dụng trong các trường hợp khẩn cấp khi phát hiện nguy cơ cháy, nổ, vỡ nước, ngập lụt có thể gây nguy hại đối với Căn Hộ nói riêng và Tòa Nhà nói chung. Ngay trước khi mở niêm phong, Ban Quản Trị/ Doanh Nghiệp Quản Lý sẽ liên hệ với Chủ Sở Hữu Căn Hộ theo số điện thoại đã được đăng ký trước và chìa khóa sẽ được niêm phong lại ngay sau đó với sự chứng kiến và xác nhận của Chủ Sở Hữu Căn Hộ. Trong trường hợp có thay đổi, Chủ Sở Hữu Căn Hộ có trách nhiệm phải thông báo và gửi ngay chìa khóa, mã số, thẻ từ thay thế.. cho Ban Quản Trị/ Doanh Nghiệp Quản Lý để cập nhật;
s. Đăng ký với Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý ít nhất một số điện thoại (di động hoặc cố định) để Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý liên hệ trong trường hợp cần thiết. Số điện thoại này phải là số điện thoại giữ liên lạc thường xuyên và trong trường hợp có thay đổi, Chủ Sở Hữu Căn Hộ có trách nhiệm phải thông báo ngay cho Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý để cập nhật.
2. Quyền và nghĩa vụ của Chủ Sở Hữu Căn Hộ:
a. Quyền sở hữu đối với Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Sở Hữu Căn Hộ;
b. Được quyền sử dụng chung diện tích và các thiết bị thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư, phù hợp với quy định của Bản Nội Quy này và Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ, và các tiện ích công cộng (có thu phí dịch vụ);
c. Tham gia Hội Nghị Chung Cư, phát biểu và biểu quyết những vấn đề thuộc thẩm

 

15

 
quyền của Hội Nghị Chung Cư quy định tại Bản Nội Quy này. Quyền biểu quyết được tính theo đơn vị diện tích của Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Sở Hữu Căn Hộ (01 m2 diện tích được 01 phiếu biểu quyết). Riêng đối với phần diện tích công trình công cộng, dịch vụ thương mại… mà Chủ Đầu Tư bàn giao và ủy quyền cho Doanh Nghiệp Quản Lý quản lý và khai thác sẽ được xác định số phiếu biểu quyết căn cứ trên tỷ lệ giữa phần diện tích này và diện tích trung bình của một Căn Hộ;
d. Đề cử hoặc tự ứng cử vào Ban Quản Trị;
e. Đóng góp đầy đủ, đúng hạn Phí Quản Lý, Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung và các khoản kinh phí, chi phí khác phải nộp theo quy định của Bản Nội Quy này;
f. Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với Phần Sở Hữu Riêng Của Cư Dân kịp thời và phù hợp theo quy định trong Bản Nội Quy này nhằm mục đích đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và vẻ mỹ quan chung cho Khu Chung Cư. Phải thông báo cho Doanh Nghiệp Quản Lý hoặc Ban Quản Trị kế hoạch xây dựng, sửa chữa bên trong Căn Hộ có đính kèm bản vẽ. Đối với các hoạt động có thể gây ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, sức bền, tuổi thọ của công trình, kiến trúc chung, mỹ quan Khu Chung Cư, người yêu cầu phải nhận được sự chấp thuận bằng văn bản của Chủ Đầu Tư;
g. Thông báo các quy định tại Bản Nội Quy này cho người được uỷ quyền hợp pháp sử dụng Căn Hộ và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến sử dụng Căn Hộ;
h. Đề cử hoặc tự ứng cử vào Ban Quản Trị.
3. Quyền và nghĩa vụ của Những Người Cư Ngụ Khác trong Căn Hộ
a. Được sử dụng hợp pháp Phần Sở Hữu Riêng Căn Hộ khi được sự đồng ý của Chủ Sở Hữu Căn Hộ và được sử dụng các Phần Diện Tích Thuộc Sở Hữu Chung Khu Chung Cư quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b. Yêu cầu Chủ Sở Hữu Căn Hộ cung cấp Bản Nội Quy này và các thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng Khu Chung Cư;
c. Thay mặt Chủ Sở Hữu Căn Hộ tham gia Hội Nghị Chung Cư quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều này, đóng góp Phí Quản Lý quy định tại Điểm e Khoản 2 Điều này trong trường hợp có thoả thuận với Chủ Sở Hữu Căn Hộ.
Điều 13. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý sử dụng Khu Chung Cư
Nhằm đảm bảo quyền lợi của mọi Cư Dân và tăng cường hiệu quả công tác quản lý trong Khu Chung Cư, Doanh Nghiệp Quản Lý, Ban Quản Trị, Chủ Đầu Tư và Cư Dân không được:
1. Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư hoặc các phần diện tích thuộc phạm vi sở hữu, sử dụng của các bên khác dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của Khu Chung Cư và Tòa Nhà;
2. Phân chia, chuyển đổi Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư hoặc các phần diện tích thuộc phạm vi sở hữu, sử dụng của các bên khác trái quy định;

 

14

 
3. Gây tiếng ồn quá mức cho phép ảnh hưởng đến trật tự, trị an Tòa Nhà và Khu Chung Cư;
4. Hút thuốc trong các khu vực thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư hoặc các khu vực tiện ích chung, khu vực công cộng khác ngoại trừ trong các khu vực được phép Của Chủ Đầu Tư và Ban Quản Trị.
5. Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; hoặc gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; hoặc phát tán những mùi bất thường, hôi thối hoặc khó chịu trong Căn Hộ, Tòa Nhà và Khu Chung Cư;
6. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài Căn Hộ, Tòa Nhà trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Sở Hữu Căn Hộ (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư, đục phá Căn Hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức);
7. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng Phần Sở Hữu Riêng của Chủ Sở Hữu Căn Hộ, Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư trái với mục đích đã được quy định hoặc chưa được phép;
8. Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc Phần Sở Hữu Riêng Của Cư Dân hoặc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các Căn Hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định và không ảnh hưởng đến cuộc sống thường nhật của các Căn Hộ liền kề);
9. Phơi quần áo, vải vóc, chăn, màn, khăn hoặc bất kỳ đồ dùng, vật dụng nào trên hoặc vắt ngang lan can hoặc ở phần không gian từ lan can trở lên, trên hoặc vắt ngang cửa sổ của Căn Hộ;
10. Để giày dép, đồ đạc và vật dụng khác tại khu vực hành lang chung trong Khu Chung Cư;
11. Cất giữ hoặc tàng trữ vũ khí, đạn dược, thuốc súng, dầu hỏa, chất nổ, chất dễ cháy khác hoặc các hàng hóa, vật dụng bị cấm và nguy hiểm khác, bất kể bên trong hay bên ngoài Căn Hộ;
12. Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, tiện, khí đốt, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác);
13. Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy và ôtô, lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác) ngoại trừ những khu vực được quy hoạch riêng cho các mục đích này;
14. Từ chối thanh toán hoặc cố ý trì hoãn, chậm trễ việc thanh toán cho Quỹ Bảo Trì, Phí Quản Lý hoặc các khoản phí phải nộp khác theo quy định tại Bản Nội Quy này và Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ; nếu Cư Dân không thanh toán những khoản tiền nói trên, Doanh Nghiệp Quản Lý có quyền tạm ngưng việc sử dụng các dịch vụ và tiện ích công cộng của Cư Dân đó phù hợp với quy định tại Bản Nội Quy này và Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ;
15. Cố ý làm hư hỏng tài sản thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư, Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Sở Hữu các Căn Hộ khác của Khu Chung Cư, hoặc Phần Sở Hữu Riêng Của Bên Thứ Ba nào khác;

 

15

 
16. Gây cản trở lối ra, vào các Căn Hộ khác mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu/ chủ sử dụng liền kề và/hoặc của Doanh Nghiệp Quản Lý/Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư (trong thời gian chưa thành lập Ban Quản Trị) đối với các khu vực thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư;
17. Có hành vi sử dụng điện, nước trái với quy định pháp luật; sử dụng điện quá tải và máy phát điện dân dụng;
18. Làm tắc nghẽn, hư hỏng hệ thống thoát nước, đổ rác, ga, điện, vi phạm nghiêm trọng quy tắc sử dụng của các công trình tiện ích và dịch vụ;
19. Có hành vi vi phạm các quy định pháp luật trong việc lắp đặt ăng-ten hoặc các thiết bị thu nhận, truyền phát tín hiệu khác để nhận các tín hiệu truyền hình, truyền dữ liệu thông qua vệ tinh;
20. Lắp đặt hoặc treo các loại bảng hiệu (phía mặt tường bên ngoài Căn Hộ hoặc Tòa Nhà) khi chưa được phép của Doanh Nghiệp Quản Lý hoặc Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư (trong thời gian Ban Quản Trị chưa được thành lập).
21. Thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật, vi phạm các quy định Bản Nội Quy này, Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ hoặc bất cứ hành vi nào gây thiệt hại cho một bên thứ ba, cho Chủ Đầu Tư hoặc ảnh hưởng tiêu cực đến trật tự, an ninh xã hội, an toàn, mỹ quan, vệ sinh môi trường của toàn Tòa Nhà và Khu Chung Cư.
22. Các hành vi khác theo quyết định của Hội Nghị Chung Cư .
Điều 14. Các khoản phí, mức phí phải đóng góp
1. Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung
a. Kinh Phí Bảo Trì Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư theo quy định tại Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ) và Bản Nội Quy này bao gồm:
(i) Kinh phí do Chủ Sở Hữu Căn Hộ nộp tương đương với 2% (hai phần trăm) Giá Bán Căn Hộ chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng quy định tại Điều 3 Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ. Khoản tiền này đã được tính vào Giá Bán Căn Hộ mà Chủ Sở Hữu Căn Hộ phải trả theo Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ, Chủ Đầu Tư sẽ chịu trách nhiệm trích ra từ khoản tiền mà Chủ Đầu Tư đã thu được từ Chủ Sở Hữu Căn Hộ và chuyển vào Quỹ Bảo Trì;
(ii) Kinh phí do Chủ Đầu Tư nộp tương đương với 2% giá trị của phần diện tích thuộc Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Đầu Tư mà Chủ Đầu Tư giữ lại không bán và/hoặc chưa bán hết (trừ phần diện tích dành cho mục đích thương mại quy định tại Mục c Khoản 1 Điều này);
(iii) Khoản đóng góp do huy động của Cư Dân và Chủ Đầu Tư tương ứng với phần Diện Tích Sàn Xây Dựng Căn Hộ thuộc Phần Sở Hữu Riêng Của Cư Dân và Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Đầu Tư trong trường hợp Quỹ Bảo Trì không đủ. Khoản đóng góp này chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì, được xác định đối với từng công việc bảo trì, với mức thu thêm cụ thể sẽ được thông qua tại Hội Nghị Chung Cư;

 

16

 
(iv) Khoản đóng góp của Cư Dân trong trường hợp Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư bắt buộc phải bảo trì, sửa chữa do lỗi của Cư Dân đó gây ra;
(v) Khoản phí, lệ phí, chi phí có liên quan đến việc mở, quản lý và sử dụng tài khoản Quỹ Bảo Trì;
(vi) Khoản tiền lãi phát sinh mỗi kỳ từ tài khoản Quỹ Bảo Trì được gửi tại ngân hàng; và
(vii) Các khoản tiền và/hoặc khoản đóng góp khác theo thống nhất của Cư Dân và Chủ Đầu Tư tại Hội Nghị Chung Cư trong phạm vi pháp luật cho phép.
b. Ban Quản Trị có trách nhiệm duyệt và thực hiện các khoản chi nói trên trên cơ sở kế hoạch và ngân sách bảo trì hàng năm đã được Hội Nghị Chung Cư thông
qua, trường hợp chi vượt quá sẽ phải được Hội Nghị Chung Cư phê duyệt.
c. Phần diện tích dành cho mục đích thương mại của Khu Chung Cư và các tiện ích gắn liền với phần diện tích này thuộc sở hữu riêng của Chủ Đầu Tư do Chủ Đầu Tư bằng kinh phí của mình tự thực hiện các hoạt động bảo trì.
2. Phí Quản Lý
a. Phí Quản Lý hàng tháng được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai, không mang tính kinh doanh nhằm đảm bảo Khu Chung Cư hoạt động bình thường. Phí Quản Lý được dùng để trang trải các chi phí sau đây:
(i) Chi phí sử dụng nước sạch, năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu để phục vụ công tác vận hành, duy trì, duy tu và sửa chữa Khu Chung Cư (bao gồm điện chạy thang máy, điện chạy máy bơm nước, tiền điện chiếu sáng, tiền điện chạy máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);
(ii) Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị Tòa Nhà và Khu Chung Cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư;
(iii) Chi phí cho các dịch vụ bảo vệ an ninh chung và các dịch vụ vệ sinh chung (vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ vệ sinh khác (nếu có)), được duy trì hàng ngày và theo định kỳ trong Khu Chung Cư và xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong Hợp Đồng Quản Lý;
(iv) Chi phí cho các dịch vụ chăm sóc cây xanh và hạ tầng kỹ thuật xung quanh Tòa Nhà và Khu Chung Cư;
(v) Chi phí cho các dịch vụ phòng cháy chữa cháy, phòng chống cháy, nổ;
(vi) Chi phí quản lý chung của Doanh Nghiệp Quản Lý được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm: chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý và chi phí khấu hao tài sản cố định của Doanh Nghiệp Quản Lý;

 

17

 
(vii) Chi phí cho Ban Quản Trị, bao gồm chi phí tiền lương, phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hành chính khác cho các thành viên Ban Quản Trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban Quản Trị;
(viii) Chi phí cho Doanh Nghiệp Quản Lý thuê doanh nghiệp khác nhằm phục vụ công tác quản lý, sử dụng và vận hành Khu Chung Cư.
(ix) Bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm trách nhiệm công cộng (nếu đủ kinh phí) (Cư Dân tự mua bảo hiểm dành cho người hoặc tài sản trong phạm vi Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Căn Hộ); và
(x) Các chi phí hợp lý, hợp lệ khác theo quyết định của Hội Nghị Chung Cư phù hợp với quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Phí Quản Lý không bao gồm phí trông giữ xe máy, xe đạp tại khu vực đỗ xe thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư. Phí trông giữ xe máy, xe đạp nói trên sẽ được thu mỗi tháng một lần cùng với Phí Quản Lý hàng tháng, phù hợp quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội tại từng thời điểm, được hạch toán riêng và được bù đắp vào Phí Quản Lý cho mục đích quản lý và vận hành Khu Chung Cư.
.

b. Mức Phí Quản Lý:
(i) Trong thời gian Ban Quản Trị chưa được thành lập, Chủ Đầu Tư/Doanh Nghiệp Quản Lý sẽ thu Phí Quản Lý hàng tháng được phân bổ trên mỗi mét vuông Phần Sở Hữu Riêng Của Cư Dân, với mức tham khảo dự kiến là 10.000 (mười nghìn) đồng/m2/tháng trở lên tùy thuộc vào Diện Tích Sử Dụng Căn Hộ Thực Tế của từng Căn Hộ. Mức Phí Quản Lý trên được tínhtheo nguyên tắc tính đủ chi phí để thực hiện các công việc quản lý vận hành Khu Chung Cư, trên cơ sở đã cân đối với các khoản thu hỗ trợ từ việc kinh doanh các diện tích thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư hoặc khai
thác các phần diện tích thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư. Do mức phí tham khảo nói trên được tính toán dựa trên các giá thành dịch vụ và chi phí tại thời điểm năm 2015, do vậy vào thời điểm bàn giao Căn Hộ, Chủ Đầu Tư/Doanh Nghiệp Quản Lý có quyền điều chỉnh lại mức Phí Quản Lý nêu trên dựa trên đơn giá dịch vụ và chi phí có liên quan tại thời điểm bàn giao và thông báo cho Cư Dân về mức Phí Quản Lý thực tế áp dụng. Cư Dân có nghĩa vụ nộp Phí Quản Lý hàng tháng cho Doanh Nghiệp Quản Lý sau khi nhận bàn giao Căn Hộ (bất kể đã sử dụng hay chưa) theo mức phí thực tế do Chủ Đầu Tư/Doanh Nghiệp Quản Lý thông báo vào thời điểm bàn giao, và có thể được sửa đổi bổ sung cho phù hợp tại từng thời điểm.
(ii) Sau khi Ban Quản Trị được thành lập, Doanh Nghiệp Quản Lý sẽ dự trù ngân sách năm cho tổng Phí Quản Lý và đề xuất mức Phí Quản Lý hàng tháng cụ thể để Ban Quản Trị báo cáo Hội Nghị Chung Cư xem xét và thông qua. Ban Quản Trị sẽ thông báo và cung cấp kịp thời cho Cư Dân bảng dự trù ngân sách Phí Quản Lý cho cả năm và mức Phí Quản Lý hàng tháng đã được Hội Nghị Chung Cư phê duyệt. Mức Phí Quản Lý hàng tháng mới chỉ được áp dụng sau 01 (một) tháng kể từ ngày Ban Quản Trị gửi thông báo bằng văn bản cho Cư

 

18

 
Dân. Về mặt nguyên tắc, mức phí này không vượt quá mức thu tối đa (giá trần) do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành, trừ trường hợp Cư Dân và Doanh Nghiệp Quản Lý có thỏa thuận khác.
(iii) Tuỳ tình hình cụ thể, các mức thu Phí Quản Lý hàng tháng nêu trên có thể thay đổi tăng hoặc giảm căn cứ vào các điều kiện kinh tế hoặc mặt bằng chung của thị trường tại từng thời điểm và phù hợp với quy định của pháp luật. Việc thay đổi các mức thu này phải được tính toán hợp lý và thông qua Hội Nghị Chung Cư, và phải thông báo bằng văn bản cho Cư Dân trước 01 (một) tháng kể từ ngày bắt đầu áp dụng mức phí mới.
c. Thanh toán Phí Quản Lý:
(i) Tùy thuộc vào quyết định của Chủ Đầu Tư/Doanh Nghiệp Quản Lý, Cư Dân (Chủ Sở Hữu Căn Hộ và/hoặc Người Cư Ngụ Khác, theo ủy quyền và thỏa thuận với Chủ Sở Hữu Căn Hộ), được quyền lựa chọn đóng Phí Quản Lý hàng tháng hoặc hàng quý ngay khi có thông báo về việc đóng Phí Quản Lý.
(ii) Nếu tổng số tiền thu được từ khoản thanh toán Phí Quản Lý hàng tháng vào cuối năm dương lịch cao hơn số tiền đã chi cho năm đó, thì số tiền nói trên sẽ được chuyển vào Quỹ Bảo Trì để sử dụng trong tương lai. Nếu tổng số tiền thu được từ khoản thanh toán Phí Quản Lý hàng tháng vào cuối năm dương lịch thấp hơn số tiền đã chi cho năm đó thì Cư Dân sẽ đóng góp bổ sung khoản
tiền thiếu hụt phù hợp với diện tích sử dụng của Căn Hộ theo thông báo của Chủ Đầu Tư/Ban Quản Trị.
(iii) Ban Quản Trị uỷ quyền cho Doanh Nghiệp Quản Lý thu Phí Quản Lý. Cư Dân (Chủ Sở Hữu Căn Hộ và/hoặc Người Cư Ngụ Khác, theo ủy quyền và thỏa thuận với Chủ Sở Hữu Căn Hộ), phải thanh toán trước và đầy đủ Phí Quản Lý hàng tháng trong vòng 03 (ba) ngày đầu tiên của mỗi kỳ hạn thanh toán. Trường hợp Cư Dân chậm thanh toán Phí Quản Lý quá 10 (mười) ngày, kể từ ngày gửi thông báo, Ban Quản Trị có quyền ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp một số dịch vụ sinh hoạt như điện và nước v.v. phù hợp với quy định tại Bản Nội Quy này và Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ.
3. Phí Tiện Ích Và Dịch Vụ Khác
Căn cứ tình hình và nhu cầu thực tế sử dụng, Cư Dân (Chủ Sở Hữu Căn Hộ và/hoặc Người Cư Ngụ Khác, theo ủy quyền và thỏa thuận với Chủ Sở Hữu Căn Hộ) có quyền sử dụng các công trình, dịch vụ tiện ích sinh hoạt và các dịch vụ gia tăng khác (nếu có) do Chủ Đầu Tư/ Doanh Nghiệp Quản Lý cung cấp, bao gồm nhưng không hạn chế ở các dịch vụ vệ sinh, bảo vệ, chăm sóc cảnh quan…, phù hợp với quy định của Chủ Đầu Tư/Doanh Nghiệp Quản Lý tại từng thời điểm, với mức phí tiện ích chính thức (“Phí Tiện Ích Và Dịch Vụ Khác”) do Chủ Đầu Tư/Doanh Nghiệp Quản Lý tính toán, quyết định và có thể được điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế và các quy định của pháp luật.
4. Phí Sửa Chữa
Chủ Sở Hữu Căn Hộ và/hoặc Những Người Cư Ngụ Khác có nghĩa vụ bồi hoàn cho Chủ

 

19

 
Đầu Tư/Ban Quản Trị/ Doanh Nghiệp Quản Lý đối với các chi phí thực tế phát sinh mà Chủ Đầu Tư/Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý phải chịu để khắc phục những vi phạm do chính Chủ Sở Hữu Căn Hộ và/hoặc Người Cư Ngụ Khác gây ra.
Điều 15. Phần Sở Hữu Riêng, Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư
1. Diện tích thuộc Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Sở Hữu Căn Hộ, bao gồm:
a. Diện Tích Sử Dụng Căn Hộ Thực Tế theo quy định tại Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ, hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với Căn Hộ theo quy định tại Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ.
b. Phần diện tích khác trong Khu Chung Cư mà Chủ Đầu Tư bán cho riêng từng Chủ Sở Hữu Căn Hộ hoặc bán cho tổ chức, cá nhân khác và các thiết bị sử dụng riêng trong diện tích đó.
2. Phần Sở Hữu Riêng Của Chủ Đầu Tư bao gồm: các căn hộ mà Chủ Đầu Tư chưa/không bán, tầng hầm (trừ phần diện tích được quy định tại Khoản 3.b dưới đây), tầng trệt, tầng lửng và phần diện tích được sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ (bao gồm: hồ bơi, phòng tập thể dục, thư viện…), văn phòng, trung tâm thương mại, phần diện tích để xe ô tô, phần diện tích để xe còn lại ngoài phần diện tích thuộc phần sở hữu chung như quy định tại Khoản 3.b dưới đây và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng trong phần diện tích này.
3. Diện tích và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư gồm:
a. Nhà sinh hoạt cộng đồng của Tòa Nhà (nếu có), không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong Tòa Nhà bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao Tòa Nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu Tòa Nhà;
b. Nơi để xe (xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, ba bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài Tòa Nhà.
c. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với Tòa Nhà, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho nhà nước hoặc giao cho Bên A quản lý theo nội dung Dự Án đã được phê duyệt.
d. Các công trình công cộng trong khu vực Tòa Nhà nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho nhà nước theo nội dung Dự Án đã được phê duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của Dự Án đã được phê duyệt.
4. Lắp đặt, sửa chữa và cải tạo Căn Hộ
1. Sửa chữa và cải tạo
21
a. Cư Dân phải có văn bản chấp thuận của Chủ Đầu Tư hoặc Ban Quản Trị trước khi
thực hiện các công việc sửa chữa và cải tạo đối với Căn Hộ (sau đây gọi là “Sửa
Chữa”) trên cơ sở đảm bảo phần được Sửa Chữa được tiến hành an toàn, chính xác,
tránh gây cản trở hoặc gây bất tiện cho Cư Dân khác trong Tòa nhà và Khu Chung
Cư. Mọi việc Sửa chữa cần thông báo bằng văn bản chi tiết tới Chủ Đầu Tư hoặc
Ban Quản Trị (đặc biệt là những việc có liên quan đến kết cấu của Tòa Nhà, những
việc có khả năng gây ảnh hưởng đến xung quanh Khu Chung Cư như mùi, tiếng ồn
hoặc bụi) và chỉ được thực hiện việc Sửa Chữa theo đúng phạm vi thiết kế, yêu cầu
kỹ thuật, thời gian thi công, biện pháp thi công, chất lượng thi công, danh sách thợ
thi công, cam kết tuân thủ các quy định của Bản Nội Quy này, và các yêu cầu khác
liên quan đến việc Sửa Chữa mà Chủ Đầu Tư và Ban Quản Trị (hoặc Doanh Nghiệp
Quản Lý theo ủy quyền của Ban Quản Trị) chấp thuận, phê duyệt hay đưa ra, để
đảm bảo hạn chế tối đa các ảnh hưởng đối với các Căn Hộ khác trong Tòa Nhà và
Khu Chung Cư như: tiếng ồn, mùi, bụi, vệ sinh môi trường, vận chuyển. Sau khi
hoàn tất việc Sửa chữa, phần Căn Hộ đã sửa chữa phải được Doanh Nghiệp Quản
Lý nghiệm thu và chấp thuận trước khi đưa vào sử dụng.
b. Cư Dân và/hoặc nhà thầu thi công phải hoàn toàn tuân thủ các quy định của Tòa
Nhà, Khu Chung Cư và quyết định của Chủ Đầu Tư/Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp
Quản Lý để đảm bảo lợi ích, môi trường chung của Tòa Nhà và Khu Chung Cư,
Trong mọi trường hợp, việc Sửa Chữa nói trên không được làm ảnh hưởng hay
phiền hà đến sinh hoạt bình thường của Cư Dân khác, cũng như không được gây ra
bất kỳ thiệt hại nào cho các Căn Hộ này hay Cư Dân khác. Riêng đối với các công
việc Sửa Chữa liên quan đến tiếng máy khoan, tiếng gõ, sơn phun, đánh véc-ni gây
bất tiện cho Cư Dân lân cận sẽ phải dừng trước 5 (năm) giờ chiều các ngày trong
tuần và không được thực hiện trong các ngày thứ bảy, chủ nhật và ngày nghỉ lễ.
c. Trong khi thực hiện việc Sửa Chữa, Chủ Đầu Tư/Ban Quản Trị/ Doanh Nghiệp
Quản Lý có quyền vào Căn Hộ để theo dõi, xem xét, kiểm tra và giám sát việc Sửa
Chữa này nhằm đảm bảo an toàn chung cho toàn bộ Tòa Nhà, Khu Chung Cư. Đơn
vị thi công có trách nhiệm tự vận chuyển thiết bị, công cụ và vật liệu xây dựng phục
vụ thi công, rác thải thi công vào và ra từ Căn Hộ (phải đăng ký sử dụng thang máy
với Doanh Nghiệp Quản Lý và được chấp thuận trước khi bắt đầu vận chuyển); và
d. Nếu trong quá trình giám sát và nghiệm thu, Chủ Đầu Tư, Bản Quản Trị, Doanh
Nghiệp Quản Lý hoặc đại diện (trong phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của mình)
nhận thấy chất lượng thi công không đảm bảo an toàn, yêu cầu kỹ thuật và tiêu
chuẩn của Tòa Nhà và Khu Chung Cư thì Doanh Nghiệp Quản Lý có quyền yêu cầu
Chủ Sở Hữu Căn Hộ và/hoặc đơn vị thi công đình chỉ thi công, thực hiện các biện
pháp thay đổi, khắc phục để đảm bảo chất lượng, an toàn và tiêu chuẩn kỹ thuật của
Tòa Nhà và Khu Chung Cư trong thời hạn cụ thể. Nếu quá thời hạn yêu cầu mà Chủ
Sở Hữu Căn Hộ/nhà thầu thi công không sửa chữa, khắc phục, Chủ Đầu Tư, Ban
Quản Trị hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý (trong phạm vi quyền hạn và trách nhiệm
của mình) có quyền thuê bên thứ ba độc lập, sau khi đã báo trước cho Chủ Sở Hữu
Căn Hộ, vào thi công và hoàn tất công việc và mọi chi phí liên quan sẽ do Chủ Sở
Hữu Căn Hộ chi trả. Mọi công việc thi công, sửa chữa, thay mới, lắp thêm phải
22
được Doanh Nghiệp Quản Lý nghiệm thu và phê chuẩn trước khi đưa vào sử dụng.
e. Cư Dân tự trang trải các chi phí về thiết kế, bài trí Căn Hộ và chi phí lắp đặt thêm hệ
thống kỹ thuật (điện, điều hòa không khí, vệ sinh..) hay các vật liệu bên trong Căn
Hộ sau khi được Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý phê duyệt bằng văn bản.
2. Hư hỏng
a. Sau Thời Hạn Bảo Hành (theo quy định tại Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ) hoặc trong
Thời Hạn Bảo Hành nhưng thuộc trường hợp miễn trách nhiệm bảo hành, đối với
các hư hỏng thuộc Phần Sở Hữu Riêng Của Cư Dân thì Cư Dân phải tự gánh chịu
mọi chi phí sửa chữa, thay thế khắc phục hư hỏng đó. Trong trường hợp như vậy, để
đảm bảo tính an toàn và đồng bộ của Căn Hộ, Cư Dân có thể thuê Doanh Nghiệp
Quản Lý hay tự thuê các công ty chuyên nghiệp để sửa chữa. Nếu Cư Dân muốn tự
thuê các công ty chuyên nghiệp để sửa chữa hư hỏng thì phải tuân thủ các quy trình
và quy định nêu tại Mục a, b, c, d Khoản 1 Điều này.
b. Trường hợp có bất kỳ hư hỏng nào đối với Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư theo
quy định tại Bản Nội Quy này và Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ thì:
(i) Cư Dân phải ngay lập tức thông báo cho Chủ Đầu Tư/Ban Quản Trị và Doanh
Nghiệp Quản Lý và thực hiện mọi nỗ lực, sử dụng mọi biện pháp mà theo
đánh giá khách quan của bên thứ ba là cần thiết và hợp lý nhằm hạn chế thiệt
hại đến mức tối đa. Trong trường hợp Cư Dân vi phạm điều này, Cư Dân phải
gánh chịu, toàn bộ hay một phần tùy theo mức độ nghiêm trọng của vi phạm
đó, mọi chi phí sửa chữa, thay thế và khắc phục hư hỏng và thiệt hại phát sinh;
(ii) Đối với hư hỏng của Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư mà không gây ra do
lỗi của Cư Dân hay bất kỳ bên thứ ba nào khác hoặc bởi một Sự Kiện Bất Khả
Kháng, thì Ban Quản Trị và/hoặc Doanh Nghiệp Quản Lý sẽ thực hiện việc
sửa chữa phù hợp với phạm vi trách nhiệm của mình. Khi đó, Cư Dân sẽ cho
phép và tạo điều kiện thuận lợi cho Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý và
những công ty chuyên nghiệp do Ban Quản Trị/Doanh Nghiệp Quản Lý thuê
để thực hiện việc sửa chữa nói trên. Khi tiến hành sửa chữa, Ban Quản
Trị/Công Ty Quản Lý và những công ty chuyên nghiệp được thuê phải hạn
chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra cho Chủ Sở Hữu Căn Hộ và Người Cư
Ngụ Khác và không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho Căn Hộ, Cư Dân và
cho các tài sản của họ trong Căn Hộ. Nếu gây thiệt hại đến Căn Hộ thì Chủ
Đầu Tư/Doanh Nghiệp Quản Lý và người gây thiệt hại phải liên đới bồi
thường toàn bộ thiệt hại cho người sở hữu Căn Hộ.
(iii) Đối với mọi hư hỏng thuộc Phần Sở Hữu Chung của Khu Chung Cư và gây ra
do lỗi của Cư Dân, thì Cư Dân phải tự gánh chịu mọi chi phí sửa chữa, thay
thế khắc phục hư hỏng đó. Trong trường hợp như vậy, để đảm bảo tính an toàn
và đồng bộ của Khu Chung Cư, việc sửa chữa hư hỏng của Phần Sở Hữu
Chung Khu Cư trong mọi trường hợp phải do Chủ Đầu Tư hoặc Doanh
Nghiệp Quản Lý hoặc các công ty chuyên nghiệp do Doanh Nghiệp Quản Lý
thuê, nếu được Chủ Đầu Tư chấp thuận, thực hiện. Khi đó, Cư Dân phải cho
23
phép và tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ Đầu Tư, Doanh Nghiệp Quản Lý và
những công ty chuyên nghiệp do Doanh Nghiệp Quản Lý thuê (tùy từng
trường hợp) để thực hiện việc sửa chữa nói trên. Khi tiến hành sửa chữa,
Doanh Nghiệp Quản Lý và những công ty chuyên nghiệp do Doanh Nghiệp
Quản Lý thuê phải hạn chế tối đa mọi bất tiện có thể gây ra cho Cư Dân và
không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho Căn Hộ, cho Cư Dân và cho các tài
sản của họ trong Căn Hộ. Nếu gây thiệt hại đến Căn Hộ thì Chủ Đầu
Tư/Doanh Nghiệp Quản Lý và người gây thiệt hại phải liên đới bồi thường
toàn bộ thiệt hại cho người sở hữu Căn Hộ.
3. Thay đổi hoặc lắp đặt thêm
Cư Dân trong bất kỳ trường hợp nào và dưới bất kỳ hình thức nào không được phép:
a. Trổ cửa, lỗ thông hơi, đục tường, cột, cơi nới, che chắn, tháo dỡ, xây thêm tường
hay các công trình xây dựng khác, v.v… đối với Căn Hộ hay Phần Sở Hữu Chung
Khu Chung Cư.
b. Tiến hành bất cứ hay đổi nào đối với lô gia, cửa sổ và cửa chính tiêu chuẩn đặt ở
mặt ngoài của Căn Hộ mà chưa được sự đồng ý trước bằng văn bản từ Chủ Đầu Tư;
c. Thi công các công trình ngầm dưới mặt đất, trong Căn Hộ hoặc ngay dưới Phần Sở
Hữu Chung Khu Chung Cư bao gồm nhưng không giới hạn bởi việc lắp đặt ống dẫn,
dây cáp ngầm, xây tường ngăn lên mặt sàn, phá vỡ, di chuyển các trang thiết bị
trong căn hộ, hệ thống kỹ thuật gắn với Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư …; và
d. Thực hiện hay có bất kỳ công việc hay hành vi nào: (i) làm thay đổi, biến dạng hay
hư hỏng kết cấu, kiến trúc tổng thể cũng như kết cấu, kiến trúc bên trong hay bên
ngoài Căn Hộ, Tòa Nhà hoặc Phần Sở Hữu Chung Khu Chung Cư hoặc (ii) ảnh
hưởng đến việc vận hành, khai thác, sử dụng Tòa Nhà, Khu Chung Cư cũng như trái
với quy định pháp luật hiện hành, bao gồm nhưng không giới hạn việc sơn lại mặt
ngoài Căn Hộ khác với màu chung của Tòa Nhà, đặt các biển quảng cáo, panô, áp
phích, biển hiệu ở phía mặt ngoài của Căn Hộ, cơi nới thêm ra xung quanh.
e. Các công việc bị hạn chế khác theo quy định pháp luật hiện hành và quy định của
Bản Nội Quy này tại từng thời điểm
4. Bồi thường thiệt hại
Cư Dân phải đảm bảo các công việc nêu tại Khoản 1, 2, 3 Điều này sẽ được thực hiện một
cách an toàn, không gây ra bất kỳ thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đối với sinh hoạt của Cư
Dân khác trong Khu Chung Cư. Cư Dân phải bồi thường đối với bất kỳ hư hỏng hoặc thiệt
hại xảy ra với Chủ Đầu Tư hoặc một bên khác trong quá trình thực hiện.
CHƯƠNG VI
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM
Điều 16. Giải quyết tranh chấp
Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng trong Tòa Nhà và Khu Chung Cư được giải
quyết trên cơ sở hoà giải (Cư Dân tự hoà giải hoặc Ban Quản Trị tổ chức hoà giải). Nếu
24
không hoà giải được thì chuyển tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Điều 17. Xử lý vi phạm
1. Nếu Cư Dân vi phạm một trong các quy định trong Bản Nội Quy này, Ban Quản Trị hoặc
Chủ Đầu Tư hay Doanh Nghiệp Quản Lý, sau khi đã có yêu cầu Cư Dân chấm dứt các
hành vi vi phạm, có quyền thực hiện một hoặc nhiều biện pháp như sau:
a. Ngừng cung cấp các tiện ích, dịch vụ đối với Cư Dân đó bao gồm các dịch vụ vệ
sinh, bảo vệ và các dịch vụ công cộng khác trong trường hợp Cư Dân vi phạm Điều
13 Bản Nội Quy này;
b. Yêu cầu Cư Dân đó khắc phục các hậu quả, bồi thường các thiệt hại phát sinh cho
bên khác. Nếu không, Ban Quản Trị hoặc Chủ Đầu Tư sẽ tự khắc phục hậu quả của
các vi phạm đó và chi phí do Cư Dân vi phạm gánh chịu;
c. Phạt vi phạm Cư Dân đó căn cứ theo mức phạt do Hội Nghị Chung Cư quy định;
d. Báo cáo vi phạm đó đến cơ quan có thẩm quyền đề giải quyết;
e. Thực hiện các biện pháp khác phù hợp với quy định pháp luật.
2. Cư Dân còn phải chịu trách nhiệm liên đới cho tất cả các thiệt hại phát sinh từ việc vi
phạm bất kỳ điều khoản nào quy định trong Bản Nội Quy này.
CHƯƠNG VII
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 18. Điều khoản thi hành
1. Cư Dân hiểu và đồng ý với toàn bộ nội dung Bản Nội Quy này cũng như các vấn đề phát
sinh do yêu cầu tuân thủ Bản Nội Quy này.
2. Xuất phát từ lợi ích chung của cộng đồng và nếp sống văn minh đô thị, Chủ Đầu Tư và Cư
Dân cam kết cùng thực hiện đúng Bản Nội Quy này.
3. Cư Dân cam kết, khi chuyển nhượng lại Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ hoặc Căn Hộ cho
một bên khác, Cư Dân có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận chuyển nhượng các quy định
của Bản Nội Quy này.
4. Bản Nội Quy này có hiệu lực kể từ ngày ký và có tính bắt buộc thực hiện đối với Các Bên
liên quan. Bản Nội Quy này là một phần không tách rời Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ.
CƯ DÂN
Đã đọc và hiểu rõ trước khi ký

________________
CHỦ ĐẦU TƯ